民泊副業どうやって始める？｜個人宅・賃貸でも始められる運営ノウハウとは？

彩葉（いろは）

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陽菜（ひな）

彩葉さん、お友達の実家、田舎なんだけど、部屋数の多い一軒家で。場所は、山に囲まれた静かでのどかなところなんです。友達が実家に戻って、民泊でも始めようかなと考えているみたいなんです。民泊事業って、簡単に始められますか？

彩葉（いろは）

陽菜ちゃん、私は10年近く前だったかな。Airbnbが広まってきた頃に、一度、民泊していたの（笑）その頃とは、規制が変わったりしているけど、私の体験も踏まえて、今回は、民泊事業の始め方を解説していくね。

はじめに｜空き部屋が副収入源になる時代

空き部屋や使っていない家を有効活用して副収入を得たいと考える人は年々増えています。観光需要の高まりや訪日外国人の増加により、民泊は注目の副業として脚光を浴びています。

とはいえ、許可申請や集客、運営ルールを知らずに始めてしまうと、思わぬトラブルや収益の低迷を招く可能性があります。この記事では、個人宅や賃貸物件、不動産投資型まで幅広く対応できる民泊副業の始め方を、具体的な手順と実践的なノウハウを交えて解説します。

民泊副業のメリットとデメリット

彩葉（いろは）

私も両親ともに亡くなり、娘も巣立って、もともと5人で住んでいた実家に1人になってしまった頃、空き部屋を利用して、民泊を始めました。もう10年近く前なので、今よりは簡単に始められました。現在のメリット、デメリットは、以下のことが考えられます。

メリット

デメリット

彩葉（いろは）

私は自宅の空き部屋の他に、賃貸でも始めたのですが、そちらでは、少しトラブルと呼べる出来事もありました。

民泊の種類と運営形態

彩葉（いろは）

私は、自宅の空き部屋を利用したのと、大阪の心斎橋という場所で、マンションを1室借りたのと、2パターンで始めました。現在は、不動産を購入して始めるパターンも増えていて、うまくいけば数年で投資金額を回収できると言われています。

彩葉（いろは）

本格的に事業、投資として始めるなら、物件を購入することがおすすめですが、投資額を抑えた人は、空き部屋を利用するか、賃貸で始めてみましょう。

民泊副業の始め方ステップ

民泊を副業として始めるためのステップをまとめました。

1. 市場調査

まずはターゲットエリアの観光需要を調べます。AirbnbやBooking.comなどのプラットフォームで競合物件の稼働率や料金をチェックし、シーズンごとの需要変動も把握します。

2. 物件選定

立地条件は集客力を大きく左右します。観光地や駅近エリアは高単価が狙えますが、家賃も高くなる傾向があります。法律的に民泊が可能かどうか、管理規約や自治体条例も確認しましょう。

彩葉（いろは）

やはり、観光客が多い人気エリアは、稼働率よく、料金も高く設定できます。しかし、賃料や物件購入費も比例して高くな利、初期投資が必要となります。

3. 許可・届出

民泊運営には法律上の許可が必要です。

• 住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）：年間180日以内の営業制限あり。
• 旅館業法：営業日数制限なしだが、設備基準が厳しい。
• 特区民泊：指定エリアでの柔軟な運営が可能。

彩葉（いろは）

私が民泊運営をしていた頃は、許可なく始められましたが、法律が変わってから、民泊事業から撤退する事業主が増えました。私もその1人です。

4. 内装・設備準備

ゲスト満足度を高めるために、家具・家電・寝具・Wi-Fiなどを整えます。防火設備や避難経路表示も必須です。

5. 集客・運営

OTA（Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなど）に登録し、写真や説明文を魅力的に作成します。SNSやGoogleマップを活用した集客も有効です。

彩葉（いろは）

本格的に事業として始めるのであれば、運営会社に丸投げすることをお勧めします。ただし、運営会社選びに注意が必要です。

6. 収支管理・改善

稼働率や単価を定期的に分析し、料金設定やプロモーション戦略を改善します。リピーター獲得施策として、滞在後のフォローアップメールも効果的です。

成功事例と失敗事例

ここに成功事例、失敗事例をまとめました。

成功事例

地方都市の築古空き家を低コストでリノベーションし、年間稼働率80%を達成した事例があります。地元の観光資源と連携し、ゲスト体験を高めたことが高評価に繋がりました。

失敗事例

許可申請を行わずに運営を開始し、行政指導を受け即時閉鎖となったケース。結果的に初期費用や広告費が全て無駄になりました。

彩葉の失敗談

大阪心斎橋の賃貸物件で始めた民泊は、自宅から遠かったので、運営会社に丸投げでした。思ったより、予約が入らず、最初は利益よりも支出が多く赤字でした。

運営会社と提携していた清掃会社が、運営も始めるようになったので、乗り換えたところ、予約が埋まり始めました。

運営にもノウハウが必要で、紹介文、キーワード、季節による価格設定など、運営側の手腕によりところもあります。そのため、運営会社選びは重要です。事前に、口コミや評判を調べておきましょう。

また、任せていても予約が入らないという、赤字続きという場合は、別の運営会社に乗り換えする勇気も必要です。

収益シミュレーション

賃貸型と投資型では回収期間が大きく異なります。賃貸型は初期費用回収が早い一方、投資型は大きな利益を長期で得られます。

始める前の注意点

彩葉（いろは）

心斎橋の物件で、近隣トラブルはありませでしたが、電気ポットでインスタントラーメンを作っていた中国人宿泊者がいました。油ギトギトで、電気ポットを買い替えないといけないというトラブルがありました。私たちが考えられないような突拍子もないことが起こりますので、細かいことでも、室内に注意書きを各国の言葉で貼っておく、置いておくことは必要です。

まとめ｜小さく始めて大きく育てる

民泊副業は、正しい知識と準備があれば個人宅や賃貸物件でも安定収益を狙えます。無計画なスタートはリスクが大きいため、まずは小規模から始め、実績を積んで運営規模を拡大するのが成功の近道です。副業としての自由度と不動産活用の魅力を兼ね備えた民泊は、今後もチャンスが広がる分野です。

彩葉（いろは）

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